ケアマネ介護福祉士のブログ

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「老人ホームは不動産ビジネスだ。」第一人者が語る裏の裏

老人ホームを作っても喜ぶのは不動産屋と土建屋だけ

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もし親を老人ホームに入居させるとして、まず第一歩として何を理解しておけばいいのでしょうか。老人ホームの裏の裏まで知り尽くす第一人者が、親を老人ホームに入れようと思った時に「知っておきたい選び方、探し方」を明らかにします。本連載は小嶋勝利著『親を老人ホームに入れようと思った時に読む本』(海竜社)から一部を抜粋、編集したものです。

今回はこのヤフーニュースを引用し、この問題をケアマネ介護福祉士的にバッサリ考察していきます。

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ひと昔前まで老人ホームは二極化していた

そもそもなぜ、世の中に老人ホームが存在しているのか?

なぜ、世の中には老人ホームが存在しているのでしょうか?

私が老人ホーム業界に飛び込んだときは、老人ホームと言えば、特別養護老人ホーム(特養)を指したものです。そして、これら老人ホームのことは「養老院」と呼んでいました。

今にして思えば、この「養老院」は、特養だけでなく、老人がたくさん入院していた病院なども含めてそう呼んでいたような気がします。

私が子供のころ、よく周囲の大人たちが話していました。「Aさんの家のおじいちゃん、最近、見かけないけど、どうしたんだろうね」「養老院に入ったって、お嫁さんが言っていたよ」「そう、気の毒にね。でもボケちゃったっていうから仕方がないね」。

つまり、本人の意思とは関係なく、周囲の事情で「養老院」に強制収容されていたということになるのでしょうか。

また、「そのうち、足腰が立たなくなったら俺も養老院に行かされる」なんて言っていた大人が多くいたと記憶しています。

さらにもう一つ、老人ホームと言えば、健康型老人ホームも古くから世の中に存在していました。

こちらは、いわゆる元気な富裕層が別荘代わりに利用する老人ホームのことを言います。

温泉やプールを常設し、併設された高級レストランでは有名シェフの料理が楽しめます。

ホーム内にあるクリニックは、有名病院が運営していることが多く、引退した企業経営者や師、弁護士などの富裕層が利用していたと記憶しています。

つまり、昔の老人ホームは、社会の中で困った存在の老人や一人で生きていくことができない老人に対し、半ば強制的に施設に収容していたパターンと、それとはまったく真逆で、経済的に恵まれている高齢者が、贅沢や便利を追及するために多額の費用を負担し、豊かな生活を楽しむべく老人ホームに入居するパターンの2つがあったということになります。

もちろん、強制収容の場合は、家族の費用負担は低額だったはずです。

それが2000年になって、介護保険制度が始まり、多くの民間企業が、これはビジネスチャンスになると捉え、多種多様な老人ホームが次々に開設されるようになったのです。

  

特別養護老人ホームは本当に昔そうだったの?

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この記事を書いている人⇓⇓

(小嶋 勝利さん 株式会社ASFON TRUST NETWORK 常務取締役)

 

どんな人かは存じ上げないのですが、かなり正確に介護業界を把握しているうえに、多方面からの非難が無いように上手く書いている。

凄く優秀な人だなと思ってしまいました。

私が解説するとおそらく綺麗に濁している部分も明るみに出てしまいますが…。

介護保険制度が出来て、地元の郷士さんが儲かるだろうと自分の土地を無償譲渡し、特別養護老人ホームの役員になって多額のお金をもらい続けたり、土建屋さんとタッグを組んで補助金ガッポリもらいながら施設を次々立てていった時代が間違いなくありましたね。

 

わざとなのか仕方のない事なのかはわからないのですが、大規模法人の施設は大きいからか配管が特殊なのか定かではないです。

ただ、大概の施設が10年もしないうちに雨漏りや水漏れ等の不具合が次々に襲い掛かります。

その都度土建屋さんは修繕費や建て替え、ついでに無理やりな建て増しを行い続けました。

 

無理な建て増し故に見守りに穴ができるつくりだったり、人員配置を大きく偏りが出ないと成立しないつくりだったりと不合理なところが多いですよね…。

 

一方、富裕層向けの高級老人ホームは?

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介護保険開始以前は富裕層向けの老人ホームと言えば本当にホテルに家政婦さんが24時間ついている状態。

本当の富裕層だけが利用できるサービスでした。

なんて言ったって、介護保険やら措置のように税金を使うわけではなく、全てが100%その人たちの支払いですから。

 

文字通り

『お客様は神様です。』

状態ですからね…。

 

老人ホームとは無縁の人たちが入居し始めた

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老人ホームが急増した本当の理由 少子高齢化で老人ホームが急増した、と言われています。

はたして本当にそうなのでしょうか? 高齢者の急増や少子化によって独居老人が増えたので老人ホームも増えた。

たしかに、その側面はあると思います。

しかし、単に高齢者の数だけで整理してしまうことに、多少の違和感を覚えます。なぜなら高齢化に対する対処方法は、介護保険制度の中だけでも、老人ホームの他にも訪問介護通所介護をはじめとする数多くの支援サービスが存在しているからです。

通説に反して、私は少し違う見方で考えてみようと思います。

老人ホームが増えた本当の理由は、不動産ビジネスとして成立しているからではないでしょうか。

老人ホームビジネスは、地主さんが老人ホームを造り、運営会社から一定の家賃を取って貸し付ける不動産賃貸ビジネスとして成り立っています。

借り受けた運営会社は、老人ホームに高齢者を入居させ、生活全般の世話をすることで月額利用料や入居金などを徴収する入居者管理ビジネスを行います。

さらに今では、金融ファンドと称する会社が老人ホームを買い取り、運営会社から得る家賃収入を出資者に配当するというような金融商品にまで進化しています。

卵が先か鶏が先かの議論はありますが、要介護高齢者が急増したから老人ホームも急増したのではなく、老人ホームというビジネスモデルが成り立っているおかげで、老人ホームを運営する企業が急増し、結果、入居者も急増しているのだと私は見ています。

つまり、ニーズに対応して老人ホームが増えたのではなく、老人ホームビジネスが普及したので、それまで老人ホームとは無縁の人たちが老人ホームに入居するようになった、ということです。

   

地元の郷士土建屋さんだけじゃなく民間が利益を出しに来た?

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措置や介護保険以前ではだめだった民間企業の参戦が介護保険制度開始、改革とともに可能になりましたね。

旨味があると思って参入したは良いものの、黒字化できずに撤退する所もありました。

更に撤退する企業から介護部門を丸々買い取るファンドや、コンサルタント会社も参入しましたね。

 

よく、経営状態が悪い所はコンサルタントが出入りして、最終的に身売りする企業が多いのでケアマネ介護福祉士的にはコンサルさんを慌てて入れる末期状態の企業は赤信号ですので、転職の準備をしましょう。

 

転職と言えば間違いなくココがおススメなので一応ご紹介しておきます。

介護の求人情報30,000件。カイゴジョブ

 

運用先として勧められる?

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私の周りにはそんな富裕層がいないのでわからないですが、最近のネット界隈をみると運用先に有料老人ホーム建設を歌う業者さんも多いようです。

 

『土地だけ出してくれれば建物はこっちで出すよ』

パターンだったり、

『余っている土地に施設を立てれば運用は私達プロが行います。』

パターン等いろいろあるみたいですね。

 

ココでお伝えしたいところとしては『介護保険に大きく傾いている経営は危険』という所ですかね…。

今流行りの『サ高住』システムなんかは、家賃と食費である程度減価償却が出来てるでしょうから問題はなさそうですが、介護保険に関しては大きく法改正があるたびに収支が揺れます。

 

どんな介護サービスの建物を建てるのか?

というのはあまり人任せにしない方がいいですね。

特にデイサービスなんかは群雄割拠でお客が入らない所はあっという間に潰れていきますから…。

 

新年早々お金の黒い話でしたが、また本年もよろしくお願いいたします。

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